Η πολυετής κρίση στη χώρα μας, μάλιστα, δημιούργησε ακόμη μεγαλύτερες επενδυτικές ευκαιρίες λόγω και της ραγδαίας υποχώρησης των αξιών των κατοικιών, ενώ επενδύσεις εκατομμυρίων ευρώ -έστω και μικρότερες συγκριτικά με αυτές άλλων γειτονικών χωρών- έφεραν και το πρόγραμμα της «Χρυσής Βίζας» (Golden Visa Program) το οποίο δίνει μόνιμη άδεια διαμονής σε μη Ευρωπαίους πολίτες και τις οικογένειές τους, που αγοράζουν ακίνητα αξίας άνω των 250.000 ευρώ.
Ωστόσο η ελληνική αγορά ακινήτων γενικότερα θα μπορούσε να είχε «εκτοξευθεί» εάν είχαν αντιμετωπιστεί κάποιες χρόνιες «στρεβλώσεις» οι οποίες αποθαρρύνουν τους επενδυτές και «ταλαιπωρούν» την οικονομία, όπως είναι π.χ. το φορολογικό πλαίσιο και κυρίως η έλλειψη σταθερότητας, η γραφειοκρατία, ο ελλιπής χωροταξικός σχεδιασμός, η έλλειψη διαφάνειας και η απουσία πλήρους Κτηματολογίου.
Σε γενικές γραμμές θα μπορούσαμε να πούμε ότι στην πρώτη γραμμή του επενδυτικού ενδιαφέροντος βρίσκονται κορυφαίοι ελληνικοί προορισμοί όπως τα νησιά του Αιγαίου (Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος κ.ά.), η Κέρκυρα, η Κρήτη, η Χαλκιδική, η Ρόδος, ενώ ιδιαίτερα ανοδικές είναι οι τάσεις τα τελευταία χρόνια στην Πελοπόννησο. Σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, ακίνητα που βρίσκονται σε καλές περιοχές βρίσκονται σταθερά στις επιλογές πλούσιων ξένων επενδυτών, ενώ από την υπόλοιπη ηπειρωτική Ελλάδα, στο… στόχαστρο έχουν μπει περιοχές όπως τα Σύβοτα, η Πάργα, το Πήλιο και η Καλαμπάκα.
Συνολικά εκτιμάται ότι υπάρχουν περίπου 250.000-300.000 διαθέσιμα διαμερίσματα προς πώληση και ακόμη 50.000-70.000 εξοχικές κατοικίες που θα μπορούσαν να προσελκύσουν το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται από τους επίδοξους επενδυτές στο θέμα διευθέτησης των «κόκκινων» δανείων και στην πρόσβαση στην τραπεζική χρηματοδότηση, καθώς η επίλυση αυτών των δύο προβλημάτων εκτιμάται ότι θα οδηγήσει σε μεγάλη ανάκαμψη την εγχώρια αγορά κατοικίας.
 |
Δεν πρέπει να ξεχνάμε άλλωστε ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν κλείσει ήδη μία οκταετή περίοδο πτώσης, η οποία πάντως από το 2012 εμφανίζει χαμηλότερα ποσοστά υποχώρησης, με τις εκτιμήσεις για φέτος να κάνουν λόγο για πτώση της τάξης του 2%. Οι μεγαλύτερες υποχωρήσεις στις τιμές έχουν σημειωθεί σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, κυρίως για τις μεγάλες και παλιές κατοικίες, με ένα σωρευτικό ποσοστό πτώσης που ξεπερνάει το 40%.
Πιο αναλυτικά, στην πρωτεύουσα παρατηρείται μια αυξανόμενη ζήτηση για μικρά παλιά διαμερίσματα που βρίσκονται στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας -και πιο συγκεκριμένα σε Θησείο, Πλάκα, Μοναστηράκι, Ακρόπολη, Μεταξουργείο, Γκάζι, Κεραμεικός, Κουκάκι- σε ένα εύρος τιμών μεταξύ 20.000 και 100.000 ευρώ.
Το κίνητρο για τους ξένους επενδυτές -οι οποίοι κατά κύριο λόγο προέρχονται από χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης (Γερμανία, Γαλλία, Ιταλία) και ΗΠΑ- είναι να ανακαινίσουν αυτά τα ακίνητα και να τα νοικιάσουν με τη σειρά τους στους τουρίστες, καθώς η Αθήνα παρουσιάζει τα τελευταία χρόνια ιδιαίτερα υψηλούς ρυθμούς αύξησης των διανυκτερεύσεων.
Αξιοσημείωτη είναι ακόμη η αύξηση της ζήτησης για πολυτελή διαμερίσματα στα βόρεια και τα νότια προάστια -και δη στη λεγόμενη… Αθηναϊκή Ριβιέρα- κυρίως από Κινέζους, Αραβες και Ρώσους, οι οποίοι τα θέλουν για δεύτερη κατοικία τους. Αναφορικά με τη Θεσσαλονίκη, το ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από Τούρκους (λόγω και των αναταραχών στη χώρα τα τελευταία χρόνια) και Βαλκάνιους που βλέπουν τη συμπρωτεύουσα ως… διέξοδο προς την Ευρώπη, όπως π.χ. Σέρβους, Βούλγαρους και Σκοπιανούς οι οποίοι κυρίως στοχεύουν σε κατοικίες και καταστήματα που πωλούνται… φθηνά.
Πενηντάρηδες επιχειρηματίες
Ειδικότερα, όσον αφορά τους Τούρκους επενδυτές άρχισαν να πολλαπλασιάζονται μετά το πραξικόπημα εναντίον του Ερντογάν, αλλά και γενικότερα μετά τα συνεχόμενα τρομοκρατικά χτυπήματα σε πόλεις της γειτονικής χώρας.
Σε μεγάλο βαθμό πρόκειται για ευκατάστατους Τούρκους άνω των 50 ετών, οι οποίοι είναι μεταξύ άλλων επιχειρηματίες, υψηλόβαθμα στελέχη εταιρειών, ελεύθεροι επαγγελματίες, δικηγόροι, διανοούμενοι, ακόμη και δημόσιοι υπάλληλοι, με κοινό τους σημείο τον… ευρωπαϊκό τους προσανατολισμό.
Στον τομέα των εξοχικών κατοικιών, σύμφωνα με στοιχεία της διεθνούς εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Algean Property, υπολογίζεται ότι σήμερα περίπου 100.000 ξένοι διαθέτουν εξοχική κατοικία στην Ελλάδα. Από αυτούς το 60% προέρχεται από την Ευρώπη, τις ΗΠΑ και την Αυστραλία, ενώ ένα επιπλέον 10% αφορά σε αγοραστές από τη Ρωσία και άλλες χώρες της Ανατολικής Ευρώπης και των Βαλκανίων, που έχουν ενισχύσει σημαντικά την παρουσία τους στην ελληνική αγορά κατοικίας τα τελευταία χρόνια.
Εξάλλου, χρήζει μνείας στη διάρκεια της τελευταίας τριετίας το ολοένα αυξανόμενο ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα από επενδυτές του Ισραήλ, των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων και του Λιβάνου. Αξίζει ακόμη να αναφέρουμε ότι η ραγδαία υποχώρηση της ισοτιμίας του ευρώ έναντι του δολαρίου προσελκύει πλέον περισσότερους Αμερικανούς επενδυτές (και Ελληνες ομογενείς κατ’ επέκταση) για την εγχώρια αγορά ακινήτων.
Το αυξημένο ενδιαφέρον των ξένων για την απόκτηση εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα αποτυπώνεται και στην ετήσια αύξηση της τάξης του 20% που παρατηρείται στα online views για εξοχικά στη χώρα μας. Μύκονος, Σαντορίνη και Κέρκυρα φιγουράρουν στις πρώτες θέσεις των προορισμών που παρουσιάζουν το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον. Μόνο τυχαίο δεν είναι αυτό το γεγονός καθώς γενικότερα οι δημοφιλείς ελληνικοί προορισμοί προσφέρουν και μεγαλύτερες αποδόσεις στους επενδυτές, καθώς αυτές κυμαίνονται γύρω στο 5% έναντι 3%-4% στις άλλες χώρες της Μεσογείου. Για παράδειγμα η Μύκονος προσφέρει απόδοση 8% όταν ο βασικός της ανταγωνιστής στην Ισπανία, η Ιμπιζα, έχει απόδοση μόλις 3,8%.
Αναφορικά με τις επενδύσεις των ξένων, το 2015 ξόδεψαν για αγορά εξοχικών στη χώρα μας περίπου 186 εκατ. ευρώ από 250 εκατ. ευρώ το 2014 λόγω κυρίως του αυξημένου φόβου για έξοδο της Ελλάδας από τη ζώνη του ευρώ, ωστόσο από τον Αύγουστο της ίδιας χρονιάς το κλίμα αντιστράφηκε μετά τη συμφωνία της χώρας μας με τους θεσμούς.
Ποιοι προτιμούν τα νησιά
Οσον αφορά τους κατοίκους χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης, οι οποίοι επενδύουν στα ακίνητα για να αποκτήσουν την «χρυσή βίζα», σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς προκειμένου να συνεχιστεί η ανοδική τάση που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια, θα πρέπει εκτός από τη διαμόρφωση ενός σταθερού φορολογικού περιβάλλοντος, να περιοριστεί δραστικά η γραφειοκρατία.
Η αύξηση των επενδύσεων στους δημοφιλείς προορισμούς (Μύκονο, Σαντορίνη, Πάρο, Ελούντα και Κέρκυρα) είναι της τάξης του 20%, ωστόσο στο σύνολο είναι 30% χαμηλότερες σε σχέση με το 2010.
Γενικότερα τα νησιά του Αιγαίου συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον Αμερικανών, Ρώσων, Αράβων και Δυτικοευρωπαίων. Στην Κρήτη είναι κυρίαρχο το επενδυτικό ενδιαφέρον από Γερμανούς, καθώς επίσης και Σκανδιναβούς, Ρώσους και Ισραηλινούς, ενώ στη Ρόδο ενδιαφέρον εκδηλώνεται από επενδυτές που προέρχονται από τη Βρετανία, τη Γερμανία και το Ισραήλ.
Η Πελοπόννησος έχει προσελκύσει το επενδυτικό ενδιαφέρον πολλών ξένων, Ευρωπαίων κυρίως από Γερμανία, Αγγλία, Γαλλία και δευτερευόντως από Αυστρία και Βέλγιο, οι οποίοι δείχνουν την προτίμησή τους σε παραδοσιακές κατοικίες στη Μάνη (Καρδαμύλη, Στούπα, Οίτυλο, Αρεόπολη, Γερολιμένα) και τη Μονεμβασιά, αλλά και παραθαλάσσια ακίνητα στον Νομό της Μεσσηνίας (Καλαμάτα, Μεθώνη, Κορώνη, Φοινικούντα, Πύλο) και της Αργολίδας (Πόρτο Χέλι, Ερμιόνι, Ναύπλιο).
Τέλος, στον «χάρτη» των προορισμών των ξένων αγοραστών έχει μπει η Θεσπρωτία, και κυρίως η Πάργα και τα Σύβοτα, με τους Ιταλούς να αποτελούν τους βασικότερους αγοραστές μαζί με άλλους Δυτικοευρωπαίους, Σκανδιναβούς αλλά και Βαλκάνιους, στην Καλαμπάκα συναντάμε Γερμανούς και Γάλλους αγοραστές, στο Πήλιο Γερμανούς και Αυστριακούς και στον Πλαταμώνα κυρίως Βαλκάνιους.
• 100χιλ. ευρώ είναι το μεγαλύτερο ποσό που διαθέτουν για μικρά παλιά διαμερίσματα, καθώς σε αυτά θα πρέπει να προστεθούν και τα χρήματα για την ανακαίνιση
ΠΡΟΤΙΜΟΥΝ ΤΑ ΑΚΡΙΒΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ
Οι τρεις «φυλές» των Κινέζων που επενδύουν σε ακίνητα
Σε μία από τις μεγαλύτερες εκθέσεις προώθησης επενδύσεων σε ακίνητα στον κόσμο, την LPS Shanghai 2016, η οποία πραγματοποιήθηκε τον περασμένο μήνα στη Σανγκάη, στο ελληνικό περίπτερο που οργάνωσε ο Οργανισμός Enterprise Greece, επτά ελληνικές εταιρείες προώθησης, διαχείρισης και ανάπτυξης ακινήτων προέβαλαν την ελληνική αγορά ακινήτων σε χιλιάδες επισκέπτες.
Το ελληνικό περίπτερο υπολογίζεται ότι επισκέφθηκαν περισσότεροι από 2.000 ενδιαφερόμενοι επενδυτές. Στο πλαίσιο της τριήμερης έκθεσης τα στελέχη του Οργανισμού Enterprise Greece πραγματοποίησαν συναντήσεις με περισσότερους από 400 Κινέζους επενδυτές και επιχειρηματίες, οι οποίοι έδειξαν ενδιαφέρον για επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα και ιδιαίτερα για το Golden Visa Program, που δίνει μόνιμη άδεια διαμονής σε μη Ευρωπαίους πολίτες -και στις οικογένειές τους- που αγοράζουν ακίνητα αξίας άνω των 250.000 ευρώ.
Τα στοιχεία
Σημειώνεται ότι το πρόγραμμα χορήγησης αδειών διαμονής σε κατοίκους τρίτων χωρών (εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης) που αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα έχει, σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Εσωτερικών, μέχρι τις 30.11.2016, χορηγήσει 1.486 άδειες σε επενδυτές ακινήτων, με πρώτη χώρα προέλευσης των αγοραστών την Κίνα με 628 άδειες, δεύτερη τη Ρωσία με 343, τρίτη την Αίγυπτο με 68 και τέταρτο τον Λίβανο με 66, και ακολουθούν Ιράκ, Συρία, Ιορδανία και Τουρκία.
Οι πρώτες χώρες σε άδειες διαμονής αν συμπεριληφθούν και οι άδειες που έχουν δοθεί στους συγγενείς των επενδυτών είναι η Κίνα και η Ρωσία.
Πληροφορίες από μεγάλα μεσιτικά γραφεία θέλουν το ενδιαφέρον των Κινέζων και των Ρώσων να αυξήθηκε μετά την υιοθέτηση του νόμου τον Απρίλιο του 2013 που αφορούσε τη «χρυσή βίζα». Ειδικότερα σε ό,τι αφορά τους Κινέζους, σημειώνεται ότι υπάρχουν τρεις βασικοί τύποι αγοραστών: Αυτοί που αποκτούν ένα ακίνητο για να πάρουν μαζί και τη βίζα ώστε να έχουν πρόσβαση σε όλη την Ευρώπη.
Αυτοί που αναζητούν ευκαιρίες για να εκμεταλλευτούν την αύξηση των τιμών, αγοράζουν δηλαδή φθηνά και περιμένουν να βγάλουν κέρδος από την υπεραξία. Αυτήν τη στιγμή μια μέση ετήσια απόδοση για ένα διαμέρισμα 120 τ.μ. σε κορυφαία σημεία των πόλεων είναι 3,83% στην Ελλάδα, όταν στην Πορτογαλία είναι 5,77%, στην Κύπρο 4,23% και στην Ισπανία 3,91%.
Τέλος, η τρίτη κατηγορία Κινέζων είναι αυτοί που επενδύουν σε πολυτελή ακίνητα με lifestyle χαρακτηριστικά για προσωπική χρήση κυρίως σε βόρεια και νότια προάστεια της Αττικής και σε νησιά.
ΜΑΚΗΣ ΑΠΟΣΤΟΛΟΥ
mapostolou@pegasus.gr
